房產學人——一場按揭遊戲的終結
2014-07-15
現今的年輕人,不少都希望一畢業就買樓,在30歲前要買樓,甚至靠父母付首期都要趁後生買樓,不像他們的上幾代人,通常工作十多年後,儲夠首期後,在40多歲甚至50多歲才買樓;因此有不少評論認為這一代的年輕人,心頭高、不踏實。然而,大家沒有意識到,這種世代轉變其實是由於市場結構和制度變化,而不是風氣和文化轉變而成,更加無關於心頭高低、踏實虛浮。

        在上世紀50年代,當香港剛流行以按揭貸款買樓,最長按揭年期不過10年左右。然而,隨蚍蚖鸕U來愈貴,本來一般市民早就負擔不起的高樓價,銀行界透過加長按揭還款年期,由10年期一直增加至25年,有的甚至增加至30年。換言之,即使市民入息沒有增加,單靠延長還款期,樓價已可大升3倍,而每月還款額仍可不變。

        可
惜,這套加長年期的魔法快將走到盡頭,無法增加下去。一來,2047年的香港大限將至,銀行無法計算超過30年還款期的按揭風險;二來,按揭年期皆以借貸人的未來在職年數為上限,30歲後基本不能借到30年期或以上的按揭。換言之,因為樓價增長不能再通過延長按揭還款期緩解,過去幾代人所能接受的樓價增速遠高於收入增速的不合理現象,到這一代已經走投無路,唯有透過兩代人一起供樓去承擔。

        未來城市研究所剛剛完成一項有關學生就未來置業的調查[1],當中有25%受訪者希望能夠借得更高成數,減少每月供款額;更有高達36%受訪者需要父母在財政上支持,才能夠買樓。

        在英美,40年期的按揭開始普遍,但若退休年齡不變,這將意味茪U幾代人需要更早申請按揭借貸,25歲前買樓可能是一生最遲上車(借40年期按揭)的年齡窗口,依靠父母的情況勢必加劇。這種轉變並非因為這一代人特別差,更加不是上幾代人特別叻,而是前人一直在音樂椅遊戲透過按揭財技,延長還款期,推高樓價,轉手再賺取下一代人的血汗,一代比一代拖長還款生涯,直至樓奴永無贖身之日。我們正走向這場按揭遊戲的終結,音樂快將停止,樓價入息比將無法再上,除非樓宇不再以本地人為銷售對象。[1]Castro,Yiu,Shen,Liao,Maing(2014)股價及相關新聞,TheHousingPathwaysofYoungChineseinHongKong

        香港中文大學地理與資源管理學系副教授

        姚松炎博士

房屋供應已經增加  2016-07-12 強制物業管理條例生效  2016-07-05
迷你倉四級火  2016-06-28 智慧城市不單是WiFi  2016-06-21
專業人士制度為社會安危把關  2016-06-14 鉛水事件源於落後國際  2016-06-07
玻璃樽回收實驗  2016-05-31 不能因噎廢食 把握綠化天台契機  2016-05-24
從田土資料找尋歷史故事  2016-05-17 減少消費的矛盾  2016-05-10
樓價跌不代表節省  2016-05-03 為何總要容許發水來改善設計?  2016-04-26
反圍標六大措施  2016-04-19 香港房屋新出路  2016-04-12
「原有用途」的兩次糊塗  2016-04-05 棕土先行供應首選  2016-03-29
銀行按揭風險急增  2016-03-22 2016年樓市展望  2016-03-15
誰嚇走遊客?  2016-03-08 又話無錢,點會被劫巨款?  2016-03-01
街市管理 愈管愈死  2016-02-23 監察賣地底價  2016-02-16
經濟衰退 澳門先行  2016-02-02 老來無依乃制度使然  2016-01-26
房產租金 全線下跌  2016-01-19 房產價格全線下跌2.0  2016-01-12
官商合營 新方式  2016-01-05 從僭建角度分析茤訄暋D  2015-12-29
實質利率已上升四成  2015-12-22 不受監察的法團  2015-12-15
工程超支 無日無之  2015-12-08 美匯指數升穿一百  2015-12-01
一二手樓價比  2015-11-24 城市美化與地區特色  2015-11-04
誰有投票權?  2015-09-29 賣地賣出界  2015-09-22
一手樓花供應樽頸  2015-09-15 第三層博弈成功改變預期  2015-09-08
澳門樓價 開始回落  2015-09-01 官商合作 申請尖沙咀海濱工程  2015-08-25
倉庫與民居的應有距離  2015-08-18 台港兩地 土地徵收爭議之異同  2015-08-11
商品價格 大幅下跌  2015-08-04 建築物(規劃)規例第49條  2015-07-28
港星樓市分道揚鑣  2015-07-21 食水含鉛 最高容許值  2015-07-14
高鐵與大維修的資產專屬  2015-07-07 人均居住面積  2015-06-30
史上最長的 規劃訴訟案  2015-06-23 細單位的價格瘋狂  2015-06-16