房產學人——領匯非拆售商場咁簡單
2014-06-24
領匯近期出售旗下物業,傳媒一般以領匯拆售四個商場的標題報道,分別為藍田興田商場、葵涌葵興商場、筲箕灣東熹商場及香港仔華貴商場;卻忽略了真正拆售的土地業權問題,其實非常誤導,而且影響深遠,不得不提。

        事實上,根據房委會今年2月底向立法會提交的文件(HA6/2014)指出:「已拆售屋h乃領匯及房委會共同擁有業權」,這當然包括今次轉售的四個已拆售屋h。換言之,領匯所拆售的並非四個商場,而是四個公屋屋h共有業權份數(及其商場的盈利權)。

        分散業權影響重建決定

        當然,短時間內,一切看似運作如常,商場新經營者繼續加租,如魚得水,h民繼續邊罵邊幫襯,肉隨砧板上。但一旦屋h步入晚年,周身病痛,急需重建,這分散業權的問題將如潛伏多年的病毒般,趁你病咩A命!因為到時的重建決定,並非房委會可以自己話事,而係要先得到共有業權人同意,即包括今次拆售商場的新業主。

        其
實,當年討論分拆出售公屋的商業部份,轉作私人房產信託基金上市時,內部曾進行可行性研究,有關共有業權對重建公屋的影響,研究報告早已提出警示,但各界未必知悉。直至今年2月底房委會向立法會提交有關重建公屋的文件,才正式向全港宣佈領匯的真正業權,以及其對公屋重建的決策地位:「已拆售屋h乃領匯及房委會共同擁有業權,故此我們需要得到領匯同意,一起檢討相關法例、地契、公契及業權等問題,擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式,然後才可推展重建。」

        契諾能否約束新業主成疑

        然而,隨蚖漍蚸謚滫奐~,業權問題變得更加複雜。這不但是出現更多業權人的問題,而是有關土地契諾(covenants)的執行與約束效力。當日領匯與房委會簽訂的所有協議,能否同樣約束轉售後的新業權人(及其再轉售的買家),頓成疑問。若協意屬合約性質,本身只約束合約雙方,即對新業主完全沒有效力;若協議屬土地契諾,仍須視乎契諾本身是否符合《物業轉易及財產條例》相關規定,才可繼續約束新業主,履行承諾。一旦出現契諾不能「跟茪g地走」,協議將無法執行,後果不堪設想。

        香港中文大學地理與資源管理學系副教授

        姚松炎博士

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