房產學人——放寬薄扶林南發展限制
2014-02-04
《施政報告》提出放寬港島南區的發展限制,讓華富h及周邊的多幅土地可以發展,大家都茞援顝鬄e限制後對區內的影響,卻少有討論關於這一放寬的權力合法性。

        香港現時只有兩區受到特殊發展限制,稱為半山區發展限制及薄扶林區發展限制,又名《半山延期履行權》(Mid-LevelMoratorium)及《薄扶林延期履行權》(PokfulamMoratorium),是1970年代港英政府以兩區的交通不勝負荷為由,在該等區域內以行政措施,暫停新批地及否決一切以契約修訂作擴建用途之申請。

        然而,該發展限制並沒有經過任何民意授權程序,而是政府行使他作為地主的權力,停止批地及單方面拒絕土地租賃人的擴建改契申請。

        效果雖然如同一項城市規劃措施,把發展規模限制下來,但因為沒有相關法例的約束,只屬地契契約雙方的私人決定,因此既沒有法定程序規限如何放寬限制,根據甚麼準則決定放寬與否,市民連反對放寬限制的司法覆核權都沒有。

        回顧過去40年有關薄扶林區發展限制的幾件大事,大家不難發現這種政府以地主身份所作出的行政措施如同黑箱作業,令城市規劃變成完全人治。

        先
由今次解除薄扶林南的發展限制講起,決策單憑長官意志,既沒有詳細研究報告說明該區的交通已大幅改善,可增加發展負荷,更沒有經過諮詢討論,總之官爺們說了算,全無監察制衡,容易教人懷疑當中有私相授受。

        政府常以公眾利益為名,把事情合理化,譬如80年代發展華貴h,就曾放寬部份限制。至二千年港府亦曾為數碼港項目特別解除該處的發展限制,當時同樣沒有解除全區的發展限制,卻獨自為數碼港項目用地解除限制,即使能證明該項目所帶來的新增交通不會造成超負荷,但問題是為甚麼剩餘的交通負荷量可以在毋須公平分配或者公開拍賣的情況下,由該項目的土地租賃人獨自佔用?其他業權人卻無權申請分享這些剩餘交通負荷量?況且,事件最終說明,公眾利益並不十分公眾。

        歸根究柢,香港政府必須改變殖民政府心態,明白到政府其實並非真正地主,不過代市民管有土地,一切土地運用及其限制或放寬均必須獲民意授權,受市民監察。簡而言之,政府的土地擁有權,必須從私轉公。

        香港中文大學地理與資源管理學系副教授

        姚松炎博士

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