投資樂園——明年港樓市不跌反升
2013-12-23
2013年快要完結,眾多分析員都開始對2014年市況作出預測。其中一個重要的項目,就是明年香港樓價的走勢。

        回顧近期的報道,差不多所有的分析員、銀行家、甚至是地產代理老闆,都估計香港樓價在2014年應是下跌的,差別就只有是跌幅,由預測最小跌數個巴仙,大至明年樓價暴跌50%。唯一預期明年香港樓價會上升的,目前好像只有筆者。筆者認為明年樓價將會升穿歷史高位,即中原城市領先指數(CCL)在今年初創下的123.66點,而不是下跌。

        為甚麼?以下是筆者的理據,預測明年樓價將會升穿歷史高位的原因包括以下8點。

        1.過去數年,很多本來想置業的人,由於看見政府推出辣招,於是等待樓價下跌才買樓,甚至把自住物業賣出,轉為租樓;但等了數年之後,樓價根本沒有下跌,租金在轉約後被業主加租,進退兩難,非常失望。這些被壓制了的購買力,將會在2014年慢慢釋放,成形一定的購買力。

        2.很多樓市的投資者,在政府3月出招的時候,暫停所有買入的決定;經過了一年的觀望後,部份投資者已開始考慮入市。

        3
.政府辣招影響力將會減退。雖然明年香港政府應不會在短期內收回辣招,但效用將會減退。從各地的經驗來看,政府壓低需求會把樓市變成「死市」,但卻未必出現大跌,當政策執行一段日子以後,樓市需求就會重拾升軌。

        4.參考內地的例子,要說樓市的辣招,內地招數較香港要「辣」得多,但看看近年內地的樓市,政府在推出辣招之後,剛開始時樓價仍會橫行,但過一至兩年之後,就繼續上升。根據國家統計局發佈的11月份全國70大中城市房價指數,上海在過去12個月漲幅為21.9%、北京21.1%、深圳21%、廣州20.9%,真厲害。

        大幅加息樓價方暴跌

        5.2013年環球物業市場,大部份都是上升,香港相對落後;所以2014年香港樓價會上升,也只是追回升幅。

        6.與數年前相比,香港樓價已與內地一線城市差價收窄,加上人民幣的升值,很多內地人會覺得香港的樓價並不算貴。

        7.香港高收入的家庭近年薪金收入升幅強勁,是樓市的主要買家,足以支持現時的樓價。

        8.地價及建築成本不斷上升,加上發展商普遍負債不高,不會急於賤價賣樓,也支持樓價難以下跌。

        世上沒有只升不跌的市場,香港也不會例外;但香港樓市怎樣才會下跌?相信只有大幅加息(例如3%以上)或經濟急劇轉壞,香港樓價才會有較大跌幅,估計應不會在2014年出現。

        註:此文章之內容,只提供給零售證券投資者作參考之用,所載的見解、分析、預測、推斷和預期,只是根據可靠資料而作出的研究觀點,只反映作者本人對投資市場的個人意見。

        中信證券國際執行董事

        企業高端客戶及證券業務發展主管

        林一鳴博士

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