投資樂園——「我唔信樓價會大跌」
2013-07-22
近期市場上有部份分析指出,香港樓價將會出現深度的調整,認為跌幅可能高達三至五成,聽起來十分恐怖,但我不信。

        對於這些分析,筆者抱有懷疑的態度,因為我相信在政府印花稅影響之下,香港樓市下半年成交量繼續偏低,但樓價仍保持橫行狀態,不會大幅下滑。

        很多人認為政府印花稅會推低樓價,這點我是一直都不同意的。目前香港的樓市中,問題重點是要提供較低價的供應,而不是壓低需求;經濟學上商品的價格,主要由供應與需求推出來;現在香港樓市短線炒賣者已經不多,需求都在自住和長線投資,但政府是沒辦法打壓這方面的需求,亦不可能打壓需求。如果不信的話,請看看內地實行了三年的限購令,結果大家有眼睇。

        由
於物業額外印花稅,過去三年內成交的三十萬個單位,很多已在市場上消失;而雙倍印花稅的出現,進一步令有樓收租的人不願意賣樓,因為售樓後要再買回的話,就要支付雙倍印花稅,按揭成數亦要減至四成,按息從H+0.8%(目前約為1%)變成P-2.8%(接近2.5%),收回的現金亦沒有更好的投資機會。至於一手樓方面,自從《一手住宅物業銷售條例》全面實施,新盤陷入冰封時期,供應量大幅減少,但價格不會下跌,成功推出市場的一手樓盤將叫價強硬。結果令到一手和二手供應大量減少,6月份樓宇買賣合約跌至4616宗,住宅樓宇買賣合約只有3740宗,較出招前大跌一半,但樓價呢?在過去半年仍然上升,中原城市領先指數CCL上半年升幅5.4%至121.88點。

        加息影響力較大

        中國人有錢就喜歡買房子,這是不可能改變的事實。為政者應該做的就是運用資源,提供一個傾斜的平台,製造較低價的供應給能力不足的人,支付得起的人就用市價去買,投資需求就要付出高價。政府印花稅政策壓低了小量需求,但同時也壓低了大量供應;所以說這些政策會令樓價跌三至五成,我是不會相信的。

        有些人又說為美國QE收水會使樓價大跌,這點我亦是不同意。由於QE的資金,主要沒進入香港的樓市,所以QE收水的話,香港樓價也應不會出現深度的調整。當然,如果QE收水後利率大幅上升,樓價是有機會大跌的,但估計未來一年內都不會發生;至於在兩至三年之後,暫時應無人可以估到。

        註:此文章之內容,只提供給零售證券投資者作參考之用,所載的見解、分析、預測、推斷和預期,只是根據可靠資料而作出的研究觀點,只反映作者本人對投資市場的個人意見。

        中信證券國際執行董事

        企業高端客戶及證券業務發展主管

        林一鳴博士

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