房產學人——土儲發水不等於土地不足
2012-11-13
綜合過去多月有關空置住宅官地的分析,總發水比率高達9成,分三層發水,包括(一)「丁地撥備」,把原來2,100公頃的空置住宅土地減至900公頃;(二)「七除八扣」,如扣除道路、斜坡及零碎等土地,再減五百多公頃,剩下391.5公頃土地可用;但上月再被傳媒揭發,這出水後的土儲,原來仍然「錯漏百出」,大量已發展及已撥用土地竟被包括在內,該傳媒邀請我『根據政府所提供的資料』,評估實際尚餘空置住宅官地數量,得出大約在150至190公頃左右。經過扣減三層發水部份後,政府所指的空置住宅官地,只剩下少於一成是可發展土地。報道引起各界對香港住宅土地供應的憂慮,認為所餘土地不足三年使用。然而,這理解犯了一道常見的研究分析方法盲點,而該報道並未加以註明,因此借此專欄與大家討論。

        打
一個比喻,若有兩個箱,一個報稱放入全部是黑色波7,606個,另一個箱報稱放入全是白色波391個;但當大家檢查白色波箱時,發現內藏大量黑色波,高達201個,因此有人把情況推論為:全部只有190個白色波。這明顯是以偏概全,因為大家根本沒有檢查黑色波箱,既然報稱是全白色波的箱可以錯漏百出,有理由相信另一個黑色波箱同樣會錯漏百出,若果誤差率相同,而因為另一個箱內黑色波的數量是白色波箱的20倍,隨時可能出現白色波數量遠高於原來估算的391個。

        換言之,當大家只發現政府提供的所謂空置住宅官地資料錯漏百出,所剩的土地面積大減,並不表示香港真的剩下很少空置住宅官地。

        因為政府還沒有提供非空置住宅地的詳細資料,既然空置住宅官地資料,可以包含大量非空置住宅土地,那麼在所謂已批出住宅地及非住宅地的資料中,同樣可能包含大量其實是空置住宅官地,而因為已撥用土地的面積遠比空置住宅土地面積為多,若有同一比例的誤差,那麼空置住宅官地面積可能非常巨大。

        因此,無論從科學研究角度或者城市規劃角度,政府理應把香港土地資料全盤交出,讓公眾重新審視,並引入高透明度的監察機制,以助規劃未來及作出恰當的土地及房屋政策。

        房產發展研究中心研究員

        姚松炎

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