房產學人——土儲彈盡糧絕 調控黔驢技窮
2012-09-11
香港政府坐擁4,000公頃空置官地不用,反而跑到新界東北買幾百公頃農地發展,除了可以直接送錢給發展商賺之外,還可能因為政府土地儲備快將不足以維持經濟發展。

        根據香港2030研究的推算,香港未來30年需要多達2,000公頃住宅用地,以及2,500公頃其他用途土地。換言之,現時的空置官地數量只可維持十多二十年的發展需要,就會山窮水盡。更糟的是,政府已完全失去補充土地儲備的能力:維港不能填,郊野公園不可碰,地契到期承諾續,發展密度又要減。令土地變成一種好像石油一樣的消耗性資源(DepletingResource),賣一幅少一幅,有減無增。再者,土地儲備對香港政府而言,具有特殊戰略意義,因為政府多年來一直依賴土地利益誘因,作為發展及調控經濟的手段,尤其在經濟低迷時期。

        譬
如在1983年,香港前途問題引發信心危機,港府銳意發展國際展覽業,所做的就是免地價提供一幅位於灣仔的優質地皮發展會議展覽中心,讓發展商賺取兩幢酒店、一幢寫字樓和一幢服務式住宅。另外,亞洲金融風暴後,港府接納發展資訊科技的建議,所做的又是批出一幅位於南區的貴重地皮,發展數碼港;賺錢的卻是隨數碼港一起發展的住宅項目。其他例子如無償撥地興建迪士尼,發展香港旅遊業;和最近疑似港府建議「割讓邊境」發展特區中之特區等,不勝枚舉,在在說明土地儲備對政府調控經濟的不可或缺;尤其是香港奉行聯繫匯率制度,政府一切可調控經濟的金融工具盡失,土地利益誘因更形關鍵。

        因此,政府近期就增加土儲的行動異常積極,包括年前未能通過立法會的「展拓將軍澳堆填區界址專條」,今年擬大舉向發展商收購五百多公頃新界東北農地,上星期更提出免補地價、免改劃用途(re-zoning),誘使業主改裝工廈為住宅出租,又宣佈把部份綠林地帶(GreenBelt)轉作住宅用地,及發展舊礦場等等;並已啟動有關「維港外填海」的諮詢程序。然而,勾地表上的土地數量及政府主動賣地的數量均未明顯上升,土儲問題似乎逼在眉睫。相反,幾大發展商手執過千公頃農地,囤積居奇,大有反客為主之勢。

        房產發展研究中心研究員

        姚松炎

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