房產學人——空置官地知多少?
2012-09-04
去年九月,本欄提出有關政府土地大量長期空置的問題,事隔一年,政府終於宣佈把36幅空置的政府及社區設施用地改為住宅用途,興建11,900個單位。然而,這只屬冰山一角,仍有大量空置官地未用,政府卻捨近圖遠,冀大舉收地發展新界東北。為甚麼有大量現剩空置官地不用,反而去買農地發展?今期先分析空置官地情況。

        根據今年七月發展局回覆立法會的文件指出,香港的已規劃住宅用地約為9,800公頃,即全港七百多萬人口擠在只佔全港總面積9%不到的土地上居住;若扣除村屋及臨時搭建物用地的3,500公頃,城市住宅規劃用地只有6,300公頃,城市人口密度規劃高達每平方公里十多萬人,這到底是一種甚麼邏輯的城市規劃?更不幸的是,這九千多公頃住宅規劃用地中,竟有約2,200公頃被政府空置不用,換言之,現時的實質人口密度比規劃的還要高很多。

        相
反,在幾乎沒有工業的香港,卻規劃了約1,500公頃土地作為工業用途,淨計政府空置的工業地就有約300公頃;其他的空置官地,還包括780公頃的政府及社區設施用地和740公頃的康樂設施用地等,全港共空置了約4,000公頃已規劃官地,差不多等於現時所有城市住屋用地的總和(已建公屋及居屋用地佔1,600公頃,已建私人住宅用地佔2,500公頃);換句話說,政府只要善用現時的政府空置土地,全城市民便可以平均每戶增加一倍居住面積;或者興建比現時多一倍的住宅樓面,容納更多人口,壓抑樓價;又或者開放為公共空間和社區設施等等;無論那一項選擇,總比長期空置土地好得多。

        空置官地中以元朗和沙田區的數量最多,有730和580公頃,另外,市區合共有約1,000公頃政府空置土地,差不多是建議發展新界東北土地的兩倍;使用現有已規劃住宅空地,既毋須支付收地費,又可免卻更改土地用途的程序,相反,發展新界東北,納稅人須支付巨額賠償予農地業主,而業主當中,很大部份其實是地產商,單單兩大地產商就擁有多達六百多公頃新界農地,容易被指官商勾結;何解政府捨易取難?這又關乎土地儲備彈盡糧絕之危,經濟調控黔驢技窮之絕,下期再講。

        房產發展研究中心研究員

        姚松炎

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