房產學人——平均數陷阱
2012-08-21
一名泳客身高1.5米,問泳池水有多深,救生員告知水深平均一米,泳客落水沒頂,就此一命嗚呼;原來泳池一邊深2米,另一邊深0.5米,平均深度一米沒錯,但平均數不顯示水深變化。這是著名的「平均數陷阱」,道理顯淺,卻在日常生活中經常影響判斷。譬如最近報道指樓市租、價、量齊升,據差餉物業估價署最新數據(6月份),住宅租金按年升3%,價格升6%,另外田土廳資料顯示7月份成交量亦按年上升9%。相信有不少人因此心雄上車,甚至追價再買。

        然
而,實情是中至大型單位租金均全線報跌1至2%,丁類住宅更已連跌4個月,只不過因為最小型(甲類)住宅租金升幅高達7%,引致綜合各類住宅平均租金按年仍升3%。價格方面,大型單位的升幅已回落至1%,但因最小型單位升幅有9%,令整體平均升幅(6%)看似仍高於通脹率。成交量方面,6月份大跌35%後,7月份回升9%,但實情是二手成交量繼續下跌了13%,只不過一手成交量急升175%,結果整體成立量按年仍上升9%。奇怪的是,整體成交總金額並沒有上升。既然成交量升,單價又升,無理由總成交金額不升?原來驚人變化隱藏在一手市場︰一手成交量雖以倍數上升,但成交總金額卻只上升11%,完全不成比例,而且與過去的趨勢有異;這是否暗示一手樓價格已經下跌?這當然仍有待驗證,但正好說明一手市場資訊極不透明,現時的各項樓價指數,均為二手樓價,一手價格指數長期欠奉,只有我與房產學人曾經開發「樓花指數」,可惜比較複雜,下期另文再講。

        更不幸的是,房產指數平均數陷阱是加權平均,以成交量加權,成交量又經常與價格升幅成正比,因此,綜合平均數值常有偏正偏強的誤差。譬如近期當細單位的價格升幅領先其他類別單位時,細單位成交量亦同時上升,大單位成交量反而下跌,形成自然加權,令市場整體價格看似大部份都以較大升幅成交。令人最印象深刻莫過於1998年1月和2008年10月兩場金融風暴前夕,當大單位價格已經下跌11%和6%,整體的價格平均數卻仍然錄得正數1%和5%,前車可鑑?

        香港大學房地產建設系助理教授

        姚松炎

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