房產學人——二房東私下茤衁滬滅I評估
2012-08-07
局長茤苤A二房東挺身自認私下改建分租,大業主竟全不知情;引起不少出租單位業主恐慌,是否惡租霸重出江湖?但據報道,大角咀單位一茪T後的租金每月只增加二千元,六年租約只賺十四萬四千元,佐敦單位一茪重嶊滲痕魖C月只增加一千九百元,兩年租約只賺四萬五千六百元,根本不足以彌補茤衁疑e大成本,而且一旦被發現,業主有權即時收回單位,並追討賠償;換言之,二房東私下茤苳嶸痕滬滅I巨大,與所增收入全不對稱,相信一般理性投資者均不會為。

        根據報章報道,每間茤苳u程成本,裝修連使費約四萬五千元,茪T間就花費十三萬五千元,茪頁#n二十多萬元,即回本期大約需時六年,若果租約短於六年,根本無利可圖。

        況
且,在租約期內,二房東隨時有被收回單位的風險,可能血本無歸。根據《業主及租客(綜合)條例》第117(3)(g)及(h)兩條於2002年的增補(若租約適用於條例的第4部),即使租約沒有明確訂明租客不准更改單位結構,法例均予以為隱含契諾,無論租約有否列明若租客違反這項規定,業主是否有權沒收租賃權,法例均授權業主可沒收租賃權。同時根據《物業轉易及財產條例》第58(3)條,業主有權向茤衁漱G房東追討賠償,包括律師費及測量師費等一切合理費用及開支。

        餘下的問題是業主可否定期入屋檢查?根據一般租約條款或《業主及租客(綜合)條例》第24條(若租約適用於條例的第1部),業主及其代理人可在任何合理時間內,於14天前通知租客,即可進入並視察出租物業的狀況,以決定修葺事宜。詳情可參考英國皇家測量師學會(RICS)香港分會有關樓宇失修的指引。

        因此,二房東私下茤衁爾g濟誘因不大,風險奇高;相反,業主茤衁滌尨鷒大,一個400呎單位本來月租4,000元,茤衎嶊滲痕鷐W加2,000元,增長百分之五十,投資須六年回本。若以租金回報率2.5%計,原市值一百九十萬元,茷嵽垠增加至二百九十萬元,上升一百萬,扣除十四萬改裝成本,毛利八十六萬元,為樓價帶來53%的升幅,相當吸引,而且有價有市,奇貨可居!這真拜屋宇署不執法所賜。

        香港大學房地產建設系助理教授

        姚松炎

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