房產學人——用空置率判斷泡沫的危險
2012-05-29
近日樓價指數升破歷史高位,金管局聲明準備隨時再出招,但有意見認為是斷錯症,並指出現時(2011年數據)的樓宇空置率只有4.3%,比國際自然空置率的5%還要低,樓市不存在泡沫云云。似乎是指樓宇仍是求過於供,買家皆自住或租出,並非如炒家般空置物業,囤積居奇,證明樓價上升並非投機泡沫。

        這邏輯雖然有點道理,但既被數據推翻,亦與事實不符。首先,上次泡沫爆破正是在空置率最低時發生:1996和1997年的樓宇空置率是整個90年代中(1991-2000)最低的兩年,分別是3.7%和3.8%,比現時4.3%還要低,按以上邏輯,理應沒有泡沫,樓價卻下跌五成;這清楚推翻「低空置率代表沒有泡沫」。

        相反,若大家仔細分析空置率數據,不難發現現時4.3%的空置率,只不過是平均化後的誤導數據。其實某類住宅空置率非常高,而且升幅異於其他類別住宅。

        差
餉物業估價署把住宅分為五類,甲類住宅空置率一直處於非常低的水平,現時為2.3%;現時乙類至戊類空置率為4.0%、7.7%、9.2%和10.2%。先以它們之間的方差分析,大家會發現方差由1%一直上升至4%,顯示平均空置率的數據愈來愈不可信。其中以丁類及戊類空置率上升得異常快,1997年時,它們的空置率只有4.8%及4.9%,比丙類還要低;但戊類住宅空置率升幅已經升至雙位數,2010年時更破歷史紀錄升上12.9%,是乙類的3倍;丁類住宅空置率比1997年上升足足1倍。若果『高空置率代表有泡沫』,以上數據可能說明炒家就在豪宅,而且泡沫正在膨脹。

        香港大學房地產建設系助理教授

        姚松炎

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