房產學人——公契源自地契
2011-12-13
旺角花園街大火,造成多人傷亡,引起各界對三無樓宇的安全關注,所謂三無是指無業主立案法團,無居民組織及無管理公司。

        香港政府雖然一直鼓勵及協助業主成立業主立案法團,但不少舊式樓宇仍然樂於三無,其中當然可能是因為各家自掃門前雪的心態,但與地契期限亦不無關係。

        大家未必想到,大廈公契的法定權力源自地契條款,因為共有業權來自土地出租契約,若果沒有地契,根本談不上甚麼物業權益。因此地契一旦到期,即使能夠獲得政府再簽新約(是否需要補地價,則下回分解),原有的大廈公契將自動失效,原業主立案法團亦必須解散,原有法團財產需要進行清盤;待重新獲得政府批出地契,授權設立公契,並重選業主立案法團,才可轉移一切財產。

        2008年就曾經發生一宗法團被清盤案(法庭編號:HCCW322/2008),某著名南區屋苑因地契到期而被下令清盤,還須繳付幾十萬元的破產管理費,其實法團擁有大量盈餘,奈何程序上必須先清盤,再成立,雖然最終成功豁免部份費用,但足以說明法團命繫於地契。

        在
旺角和油麻地一帶,有為數不少的地段是1870至1890年代批出的土地,年期75年加可續期75年,即共150年期,至2020-2040年代到期,地契到期日距今不足20至40年。現時位於這些地段的樓宇大多是舊式建築,防火設施落後,樓宇管理欠佳的三無大廈,急須成立業主立案法團。不過,若果現在成立法團,努力儲蓄盈餘,或者剛好足夠支付清盤費用,但要無端捲入冗長的清盤程序,想起都令人卻步。若這制度不改,即使成功把三無大廈改造成三有大廈,結果可能引起更多民憤。

        可惜這個問題一點都不易解決,因為觸及複雜的土地法理原則,和法定權力來源等法治基礎,一般市民可能覺得艱深難明,不能諒解;而且此事一直鮮為人知,即使2008年一案,報章亦少有討論,政府網頁隻字不提,議員覺得沒有迫切性,只好放在房產學人專欄一格,以備日後查詢。

        香港大學房地產建設系助理教授

        姚松炎

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