房產學人——空置稅:本末倒置
2011-11-29
議員提出空置稅,圖打擊炒樓,但執行難,虛報易,且本末倒置,務必三思。首先,資產擁有者不以市場最高價值使用資產,本身有其機會成本和保養成本,在私有產權制度的原則下不應再被抽稅;否則,失業者(擁有勞動力而不出租者)將須被罰勞動力空置稅!資金擁有人把資金儲起不用將被扣資金空置稅!把汽車停泊在停車場將須被抽汽車空置稅!甚至連智者不把知識使用都會被收取知識空置稅!

        除非該資產的擁有權部份屬於社會,否則原則上難以理解為何空置資產要交稅。相反,有部份國家對空置物業提供物業稅寬免。只有小部份歐洲城市對極長期空置物業才會收取空置罰款,正確點來說是收取廢棄結構處理費,而不是空置稅。譬如法國,資料顯示大部份城市的空置物業均可獲豁免物業稅,只有空置10年或以上的物業才收罰款。

        其
實若果真正想解決空置物業的問題,減少浪費,溯本清源應該活化連租約轉讓的住宅物業市場,以及協助業主解決惡租霸的風險。翻查2010年香港十八區的住宅空置率,最高空置率的區域皆為新樓落成最多的區域(相關性高達+57%),這可以以理性的經濟理論解釋:因為連租約轉讓很難,且售價較低,以投資為目的的新樓業主若果馬上放租,等如放棄出售期權,代價不菲。反觀商業用途的物業,連租約轉讓十分普遍,甚至更受歡迎,一般並沒有交吉的要求,這一點提供了解決空置住宅物業的線索。

        再查香港過去25年的住宅空置率,最高為2003年的6.8%,正值香港樓市租金的最低點之一,反而當租金上升的時候,空置率都有回落的趨勢,譬如1997年只有3.8%,2010年只有4.7%。換言之,一旦徵收空置稅,在經濟市道不景的時候,業主將面臨雙重打擊,包括租金回落,難以租出,更需要繳交空置稅;這勢必打擊投資者將住宅物業放租的意欲,令本來已經非常萎縮的租務市場更少供應,與空置稅的原意適得其反。

        最後必須指出,即使沒有甚麼炒家,住宅物業仍必然出現一些自然空置率,過去數據顯示大約為3至4%。這與現時的住宅空置率其實高不了多少。

        香港大學房地產建設系助理教授

        姚松炎

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