房產學人——何解強拍無對手?
2011-09-20
自1999年《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(簡稱強拍)立法以來,已有數十宗透過強拍而成功收購的項目,去年政府更把強拍的門檻由90%下降至80%,令強拍更加有利可圖。但在多次的強拍會中,均只有一人競投,以最低價奪得,而這一人當然就是手上持有80%或90%業權的收購者,俗稱「釘王」。這些重建項目都是利潤非常可觀的投資機會,那到底為甚麼其他投資者都不來參與這些強拍?讓我試提出其中一種合理的解釋。

        譬如剛剛強拍成功的港島西地盤,鄰近香港大學站,拍賣底價7000萬,場內只有一名買家,並以最低價投得。根據土審處7月的判決書指出,7000萬的底價是根據重建後每平方呎售1.7萬元估算,扣除所有成本和15%利潤而得出,在近日賣地成績不理想及樓價下跌的情況下強拍,這售價明顯屬樂觀甚至偏高的估計,無人問津是非常合理。為甚麼收購者又願意承接?

        該
地盤面積約1,462平方英尺,只有一面向街,屬《建築物條例》下的甲類地盤,和《規劃大綱圖》下的住宅(甲類)用地,可發展的規模非常有限。但收購者手上卻擁有與地盤相連的其他地段,合成一整塊大地皮,但除該地盤需要申請強拍外,其他相連地段皆為全權擁有,毋須強拍。其中頭尾兩塊地皮為臨角街地盤,對發展規模有舉足輕重的地位;若整塊大地皮重建,三面臨街,屬《建築物條例》下的丙類地盤,發展規模(包括地積比率和覆蓋率)都大大提升。

        事實上,根據報道收購者已經成功獲得建築事務監督就設計圖則的批准,重建整塊大地皮,地盤面積5,141平方英尺,發展地積比率高達9.26倍,樓面面積約4.5萬平方英尺,並趕上尾班車,有權發水增加樓面面積5000多平方英尺,建34層高的商住物業。項目價值估計在4億元以上。收購者的總收購成本為2億5000萬元左右,現放售價為5億,利潤高達100%,這「規模效率」都是其他投資者無法透過這次強拍而奪得的,正好解釋為甚麼強拍無對手。這亦充份說明發展規模的管制對收購策略的深遠影響,小業主的權益並不是強拍條例所能夠保障的。

        香港大學房地產建設系助理教授

        姚松炎

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