房產學人——乙級寫字樓太貴?
2011-08-30
上期討論過豪宅的租金回報率分析,可與股市的市盈率分析相比,但有地契年期的局限。今期再以租金回報率分析甲級寫字樓和乙級寫字樓的價格高低。年前有報道指甲級寫字樓價格已升得太高,因此市場出現轉炒乙級寫字樓,追落後云云。

        時常聽到有分析指某類物業價格已經升得太高,但何謂「太」高?一般分析總是含糊其詞。其實高低必然是相對於某一標準,譬如政府分析樓價是否太高,最愛以供樓佔入息比超過百分之五十以上為太高,但為甚麼超過50%就是太高,而不是40%?當買家都不是本地人,這個「比入息」標準當然無稽。與其說樓價太高,不如話入息太低。

        非住宅物業的價格為何太高,更少有解畫;一般以突破歷史高位,或者已上升了好一段時間,因此認為「太」高,這又未免流於主觀。譬如近期各級寫字樓的月度價格指數均超越歷史高位,乙級寫字樓更突破300點大關,6月份指數為318.6(差餉物業估價署指數),甲級寫字樓的指數亦高達299.2。比較2003年的低位(56.2-54.9),上升超過5倍。但單憑價格指數變化,無法論高低,因為兩類物業的基本價差不能從指數中反映出來(兩者均以1999年為100點)。

        相
反,兩類物業的租金指數雖然上升至6月份的170.4和163.0,但仍與1994年的高位197.7和195.9有一段距離;而且甲級寫字樓的租金升幅,自2005年以來長時間比乙級的為高,顯示租賃市場對甲級寫字樓的需求殷切。

        換言之,乙級寫字樓的租金升幅遠低於其價格升幅,透過租金回報率分析,大家不難理解為甚麼乙級寫字樓的價格已經「太」高(同樣可以理解為甲級寫字樓的價格太低)。首先,甲級和乙級寫字樓的租金回報率,從2001年起持續下跌,由8.0-9.1%下跌至2011年6月份的3.1-3.2%。因為兩類物業的質素和地點不同,乙級寫字樓的租金回報率一般高於甲級寫字樓1-2%,以反映其風險溢價。但自2005年起,兩者的回報率差已收窄至0.5%左右,可能反映市場對乙級寫字樓的投資需求改變。但兩者的差距在近月進一步收窄至0.1%,顯示市場在資金充裕的情況下,對風險的溢價持續降低;但一旦資金成本上升,風險溢價便會回復正常。

        香港大學房地產建設系助理教授

        姚松炎

房屋供應已經增加  2016-07-12 強制物業管理條例生效  2016-07-05
迷你倉四級火  2016-06-28 智慧城市不單是WiFi  2016-06-21
專業人士制度為社會安危把關  2016-06-14 鉛水事件源於落後國際  2016-06-07
玻璃樽回收實驗  2016-05-31 不能因噎廢食 把握綠化天台契機  2016-05-24
從田土資料找尋歷史故事  2016-05-17 減少消費的矛盾  2016-05-10
樓價跌不代表節省  2016-05-03 為何總要容許發水來改善設計?  2016-04-26
反圍標六大措施  2016-04-19 香港房屋新出路  2016-04-12
「原有用途」的兩次糊塗  2016-04-05 棕土先行供應首選  2016-03-29
銀行按揭風險急增  2016-03-22 2016年樓市展望  2016-03-15
誰嚇走遊客?  2016-03-08 又話無錢,點會被劫巨款?  2016-03-01
街市管理 愈管愈死  2016-02-23 監察賣地底價  2016-02-16
經濟衰退 澳門先行  2016-02-02 老來無依乃制度使然  2016-01-26
房產租金 全線下跌  2016-01-19 房產價格全線下跌2.0  2016-01-12
官商合營 新方式  2016-01-05 從僭建角度分析茤訄暋D  2015-12-29
實質利率已上升四成  2015-12-22 不受監察的法團  2015-12-15
工程超支 無日無之  2015-12-08 美匯指數升穿一百  2015-12-01
一二手樓價比  2015-11-24 城市美化與地區特色  2015-11-04
誰有投票權?  2015-09-29 賣地賣出界  2015-09-22
一手樓花供應樽頸  2015-09-15 第三層博弈成功改變預期  2015-09-08
澳門樓價 開始回落  2015-09-01 官商合作 申請尖沙咀海濱工程  2015-08-25
倉庫與民居的應有距離  2015-08-18 台港兩地 土地徵收爭議之異同  2015-08-11
商品價格 大幅下跌  2015-08-04 建築物(規劃)規例第49條  2015-07-28
港星樓市分道揚鑣  2015-07-21 食水含鉛 最高容許值  2015-07-14
高鐵與大維修的資產專屬  2015-07-07 人均居住面積  2015-06-30
史上最長的 規劃訴訟案  2015-06-23 細單位的價格瘋狂  2015-06-16