房產學人——豪宅已經超買?
2011-08-02
在股票市場,技術和數量化分析大有市場,其中如市盈率(Price-EarningsRatio,簡稱P/ERatio),更是股票分析的入門必備,視為影響股價的基本因素之一,並理解為回本年期,不容忽視。但在房地產版,差不多完全沒有相關的討論,P/E更加是房地產學堳e所未聞的名詞。

        其實學術界分析房地產投資同樣重視市盈率,只因傳統上以其倒數(Reciprocal)表述,即年租金淨收入除物業價值,稱為租金回報率(Yield),所以大家不大為意,亦未必找到相關的資訊。其實差餉物業估價署有每月公佈,其重要性不下於股票投資的市盈率,試舉一例說明︰

        政府公佈的住宅租金回報率分為五類(ClassA,B,C,D,E),以單位面積劃分,ClassA為細單位(實用面積少於40平方米),ClassE為大單位(實用面積多於160平方米),一般稱為豪宅。最近更新的2011年5月資料,豪宅的租金回報率持續下跌至2.3%,是有記錄以來的最低之一,亦是五類物業中最低。租金回報率2.3%即等同於市盈率43.48,若以回本年期理解,即該物業需要43.48年的現租金收入才可回本,未計租金變化和通貨膨脹等因素。

        當
然,房地產市場的市盈率不可以直接與股票的比較,因為兩者的交易成本以致市場風險都完全不同;但股票市場一般以市盈率在20以下為正常水平,換為租金回報率,即為5%以上。事實上,即使是九七年的房地產泡沫時代,豪宅的租金回報率亦不過是3.4%。

        與股市不同,香港房地產投資租金回報率不大可能低於2%(即P/E=50),原因是近年拍賣土地的地契年期均為50年,若回本期長於50年(即Yield<2%),根本不可能回本。當然,我這《租金回報率下限理論》有很多假設,包括(1)未計租金的預期增長;(2)不少舊契年期長達999年;(3)未知到期能否續約和補地價的金額;(4)投資者未必理解地契年期問題;和(5)資料為概括性資料,可能有誤差等等,因此未必能夠準確預測市場變化,但只要其核心邏輯無誤,應對市場的一般狀況有合理的解釋能力,包括解釋現時豪宅的滯市現象。同時,若這理論正確,市場上地契剩餘年期越長的豪宅,回報率下限應該愈低,這是可以驗證的科學命題,有待實證確定。

        香港大學房地產建設系助理教授

        姚松炎

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